Un desarrollador inmobiliario puede ser una persona o una entidad que invierte en terrenos, edificaciones u otros activos inmobiliarios. Su función principal es crear activos inmobiliarios como oficinas, centros comerciales, edificios residenciales, entre otros, a través de un proceso estructurado.
¿Qué hace una constructora?
Las constructoras e inmobiliarias están estrechamente relacionadas, lo que a menudo genera confusión. A veces se piensa que una constructora solo se dedica a la construcción de edificios. Sin embargo, una empresa constructora también planifica, diseña y ejecuta proyectos de diversas clases, que van desde edificaciones residenciales, comerciales, industriales, hasta obras públicas como carreteras, sistemas de saneamiento, hidroeléctricas, entre otros.
Es importante destacar que, además del diseño y la ejecución, una constructora se encarga de la planificación integral. Esto incluye la coordinación de todo el proceso, desde el inicio hasta la entrega y puesta en funcionamiento de la obra.
¿Las inmobiliarias construyen?
El desarrollador inmobiliario no siempre se encarga de la construcción. De hecho, el desarrollo inmobiliario y la construcción son negocios diferentes, con riesgos, objetivos y enfoques distintos. El desarrollador inmobiliario identifica las necesidades del mercado, diseña soluciones para satisfacer esas necesidades y luego desarrolla los productos correspondientes.
Por ejemplo, una necesidad del mercado puede ser una vivienda, un centro comercial, un parque industrial o un proyecto mixto. El desarrollador, basándose en estudios de mercado, diseña y ejecuta soluciones adaptadas a esas necesidades.
Una vez que el desarrollador diseña las soluciones, desarrolla los productos que corresponden a esas soluciones. Por ejemplo, si identifica una necesidad de vivienda, que es el tipo de desarrollador más común que conocemos, decide construir un edificio multifamiliar.
Necesidad de mercado: Falta de vivienda. En Perú, el déficit habitacional supera los 1.7 millones de viviendas a nivel nacional.
Solución: Construir viviendas.
Sin embargo, las viviendas pueden tener diferentes características: de 1 o 2 dormitorios, ubicadas dentro o fuera de la ciudad, con distintos rangos de precios.
El desarrollador inmobiliario crea soluciones para estas necesidades y luego las transforma en productos finales. En las tres etapas del proceso (identificación de necesidades, diseño de soluciones y desarrollo del producto), se define el enfoque.
¿Dónde interviene la constructora?
El trabajo del desarrollador inmobiliario comienza cuando identifica una oportunidad respaldada por un estudio de factibilidad, que evalúa tanto los ingresos esperados como los costos. Uno de esos costos es el de la construcción, que debe ser estimado, además de otros factores como los estudios de mercado y promoción. Si el desarrollador no tiene experiencia en estimar costos de construcción, necesitará de una constructora que le proporcione una cotización adecuada.
Por ejemplo, para proyectos de multifamiliares, generalmente se conoce el costo promedio del metro cuadrado de construcción en Lima. Sin embargo, en proyectos más complejos, el desarrollador puede enfrentarse a áreas que desconoce. A partir de ahí, surge la necesidad de contar con especialistas.
En la fase de diseño del proyecto, el desarrollador inmobiliario también suele requerir apoyo externo, ya que no siempre tiene el conocimiento necesario para el desarrollo de las especialidades de arquitectura e ingenierías. Por eso, es vital que colabore con una constructora que ya cuenta con el know how y también tenga los especialistas. La constructora también puede ayudar con la gestión de permisos, saneamiento de terrenos y postventa.
Algunas personas piensan que el desarrollador inmobiliario gestiona todo el proceso y que la construcción es solo un aspecto menor. Sin embargo, contar con una constructora especializada es esencial, por ejemplo, en sistemas contra incendios y otros aspectos técnicos.
¿Qué porcentaje de los costos representa la construcción en un proyecto inmobiliario?
En un proyecto de vivienda, la construcción suele representar entre el 50% y el 55% de los costos totales. En proyectos como “Mi Vivienda”, donde el costo del terreno tiene menor incidencia, la construcción puede representar incluso un porcentaje mayor. En proyectos donde el terreno representa un 30% de los costos, la construcción puede tener un impacto ligeramente menor.
El impacto varía según la naturaleza del proyecto, pero en la mayoría de los casos, la construcción tiene un peso significativo. Por eso, estimar incorrectamente los costos de construcción, diseñar planos que encarezcan el proyecto o no prever los gastos de postventa puede aumentar considerablemente los costos.
En muchos casos, el desarrollador no gestiona todos estos temas directamente. Se encarga del diseño de los planos, licita la obra y luego recibe los costos adicionales que, por falta de experiencia o supervisión, pueden hacer que los costos de construcción suban.
Por eso, es fundamental que exista una excelente relación y una comunicación fluida entre el desarrollador y la constructora. Esto hace que el proyecto sea más competitivo y que el producto final tenga la mejor calidad y precio en un mercado tan exigente.
La diferencia entre un desarrollador y una constructora es clara. El desarrollador transforma el panorama general, mientras que la constructora se encarga de la ejecución. Sin embargo, si la relación es buena, la constructora puede intervenir en aspectos más amplios del proyecto.
“En nuestro caso en Andiamo, nosotros desarrollamos y construimos, no es lo común y tampoco es bueno ser juez y parte, digamos que tiene sus demoles. Pero si luego tú tienes una constructora a la que licitas, y no eres consciente de todo lo que te puede ayudar, seguramente estás dejando algunos puntos de rentabilidad sobre la mesa.”
Pamela Galvez
Impactos de una construcción en los costos:
Un aspecto importante en el proceso de construcción es la estabilización de terreno. Si contamos con un diseño óptimo que ayude a reducir costos, estandarice los procesos y evite complicaciones que generen sobrecostos, el resultado será positivo.
La calidad de una construcción también está estrechamente relacionada con la seguridad. Es fundamental contemplar los sistemas constructivos adecuados. Por ejemplo, existen diversas técnicas de excavación como las calzaduras, los muros pantalla y los muros anclados, entre otros. Incluir estos aspectos en el presupuesto es clave para gestionar correctamente el flujo financiero, calcular los costos y proyectar la rentabilidad del proyecto.
El tema de los acabados es igualmente importante y amplio. Hay opciones que van desde enchapes de S/30 soles por metro cuadrado hasta otros de S/300, S/400 o incluso S/600 por metro cuadrado.
Contar con alguien que te asesore en estos aspectos es esencial. Un buen constructor te guiará en decisiones como elegir los acabados que combinan entre sí, seleccionar pisos duraderos, pinturas de mayor resistencia, y mobiliario adecuado, versátil y resistente; todo dentro del presupuesto y sin comprometer la calidad. Es en estos detalles donde realmente se aprecia la importancia de una constructora.
“Lo que yo he percibido que pasa en varias ocasiones cuando hemos ido a algunas inmobiliarias es que tienen un cuadro de acabados, pero no saben cuánto cuestan. Entonces, por ejemplo, ponen porcelanato o piso click tal cual y luego no saben si eso implica hacer o no un contrapiso, o usar o no un tipo de pegamento. Entonces, si uno no tiene una constructora que pueda orientar en definir los acabados, el reto se vuelve gigante.”
Pamela Galvez
“De repente ese granito no es blanco serena como lo conocemos, y en el 3D es medio marmoleado, podríamos usar otras opciones en el mercado que suplanten el acabado del marmol, sin que sea tan costoso. Ahí es donde entra el expertise de la constructora que te puede aconsejar por qué acabado ir y cómo optimizar y llegar al precio que tú tengas.”
Daniel Liendo
El desarrollador inmobiliario debería tener un equipo de ingenieros o arquitectos. Pero incluso más sencillo que eso es que el desarrollador no meta a ingenieros y arquitectos en su planilla y cuente con una constructora que pueda orientarlos, al menos al comienzo.
Retos de las inmobiliarias y constructoras:
Para ponerlo en términos más simples, imagina que te piden hacer una torta de chocolate con bizcocho de chocolate y cobertura de chocolate para seis personas, y te pagan S/100. Pero no te mencionan que la torta necesita manjar en el medio, fudge y fresas en la parte superior.
Así sucede en una obra. Una inmobiliaria puede decirle a la constructora que el costo es X, pero las expectativas de cada una son diferentes. Ahí es donde suelen surgir los problemas entre inmobiliarias y constructoras. La constructora trabaja basándose exclusivamente en los planos, mientras que la inmobiliaria puede tener una idea distinta de lo que esos planos representan.
A veces, ni siquiera el cuadro de acabados está alineado con los planos del proyecto, ya que estos son diseñados por un arquitecto, mientras que el cuadro de acabados suele ser responsabilidad del área comercial. Esto puede generar un conflicto de intereses, ya que ambos no están perfectamente coordinados.
Lo que representa un costo adicional para la constructora puede reducir las utilidades de la inmobiliaria. Por eso, surgen problemas cuando la inmobiliaria licita a suma alzada, sin posibilidad de reajuste, una vez que el proyecto ya está avanzado.
Un win-win:
Si la constructora, con su experiencia, participa desde la etapa de diseño o concepción del proyecto, el negocio sería más eficiente. Sin embargo, esto requiere un alto nivel de confianza. Afortunadamente, en los últimos años las constructoras han fortalecido su reputación, cuentan con profesionales expertos y ofrecen garantías a sus clientes.
Por todo esto, el título de este artículo debería cambiar de “Inmobiliarias vs. Constructoras” a “Inmobiliarias + Constructoras”.
Acerca de los autores de este artículo:
Daniel Liendo: Ingeniero Civil de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC) y Gerente de Operaciones en Creval. Tiene más de 11 años de experiencia trabajando en construcción e infraestructura de telecomunicaciones. Su trayectoria comenzó desde muy temprana edad en la empresa familiar, donde desarrolló un presupuesto base y formatos que fueron utilizados por más de 5 años. Una de sus misiones es inspirar al equipo que lidera en Creval y a todos los jóvenes estudiantes y recién egresados de Ingeniería Civil, a crecer profesionalmente, a través del contenido que comparte en su cuenta de LinkedIn.
Pamela Galvez: Ingeniera civil de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC) y MBA de IE Business School. Cuenta con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario y construcción, es directora en Andiamo inmobiliaria y fundadora del canal Negocios Inmobiliarios.
