El mercado de oficinas en Lima atraviesa uno de sus mejores momentos en los últimos cinco años. Las cifras del primer trimestre de 2026 confirman que la recuperación del sector ya no es una tendencia tímida, sino un movimiento consistente que está cambiando la forma en que las empresas buscan, negocian y ocupan espacios corporativos en la capital.
Según el más reciente reporte de Binswanger Perú, entre enero y marzo de este año se registró una absorción neta de 17,763 m², la cifra más alta para un primer trimestre en el último quinquenio. Este resultado es aún más relevante si se considera que no ingresó ningún edificio nuevo al inventario de oficinas clase A durante ese periodo. Es decir, el crecimiento no vino de la oferta, sino de una demanda corporativa que sigue buscando espacio activamente.
Oficinas en Lima: una demanda que no se detiene
Durante el trimestre se ocuparon 23,853 m² de oficinas, mientras que 6,090 m² fueron liberados por empresas que dejaron sus espacios anteriores. El balance, como ya se mencionó, fue ampliamente positivo. Los submercados que más se movieron fueron Miraflores, con 8,035 m² absorbidos, y San Isidro Financiero, con 5,073 m².
¿Quiénes están detrás de esta demanda? Principalmente compañías de los sectores BPO y consultoría, seguros, inmobiliario y construcción, además de empresas comercializadoras. Este detalle no es menor: refleja que la reactivación no proviene de un solo rubro, sino de varias industrias que, en paralelo, están apostando por crecer o reorganizar sus operaciones en oficinas en Lima bien ubicadas.
Cada vez hay menos oficinas en Lima disponibles
El otro lado de la moneda es la oferta. La disponibilidad total de oficinas se redujo a alrededor de 110,000 m² en el primer trimestre, una caída notable frente a los 175,000 m² que existían en el mismo periodo de 2025. Esto equivale a una contracción cercana al 37% en apenas un año, un cambio que confirma qué tan rápido se está absorbiendo el inventario existente.
Gran parte de ese espacio vacante —el 68%— se concentra en dos zonas puntuales: San Isidro Financiero y el eje Surco-La Molina. Y dentro de esa disponibilidad, solo una porción reducida (aproximadamente 16,000 m², equivalente al 15%) corresponde a oficinas ya implementadas o amobladas, lo que limita las opciones para empresas que buscan mudarse rápido sin asumir costos de habilitación.
Como consecuencia directa de esta menor disponibilidad, la tasa de vacancia bajó a 10.71%, una reducción de más de seis puntos porcentuales respecto al primer trimestre de 2025. Tres zonas ya se ubican por debajo del umbral del 10%, considerado saludable para el mercado: Magdalena (6.7%), San Isidro Empresarial (5.6%) y San Borja, que sorprende con una vacancia mínima de apenas 1.1%. Miraflores y San Isidro Financiero, en cambio, se mantienen alrededor del 11%, sostenidos por una demanda constante a lo largo de todo el trimestre.
Las rentas de oficinas en Lima reaccionan al alza
Cuando la oferta se reduce y la demanda se mantiene firme, los precios suelen moverse. Así lo confirma la renta promedio de lista, que llegó a US$ 17.02 por metro cuadrado, un incremento moderado del 2% frente al año anterior.
No todas las zonas se comportan igual. San Isidro Empresarial lidera con la renta más alta, US$ 19.47/m², seguido de Miraflores con US$ 18.34/m² y San Isidro Financiero con US$ 17.71/m². En el otro extremo, Magdalena y el eje Surco-La Molina se mantienen más accesibles, con valores cercanos a los US$ 15/m². Sin embargo, algunas unidades específicas —tanto en estado gris como ya implementadas— están alcanzando o incluso superando los US$ 22/m², lo que evidencia que el mercado empieza a ajustar precios donde la escasez es más evidente.
En el segmento de compraventa, el precio promedio se ubicó en US$ 2,209/m², con un rango que va de US$ 1,800/m² a US$ 2,800/m², dependiendo de la ubicación, la antigüedad del edificio y el nivel de habilitación del espacio.
¿Qué viene para los próximos años?
Para lo que queda de 2026, el panorama es claro: no se espera el ingreso de nuevos edificios bajo el esquema 100% rentista, lo que confirma la misma tendencia que ya se vio en 2025. Con una demanda que se mantiene como la más alta de los últimos cinco años y sin nueva oferta a la vista, todo apunta a que la vacancia seguirá bajando, proyectándose un cierre de año cercano al 8%.
La mirada de mediano plazo, sin embargo, sí trae movimiento. Se estima que hacia 2027 ingresarán cerca de 50,000 m² de nueva oferta, correspondientes a proyectos que ya están en construcción. Y hay más: existen iniciativas todavía en evaluación que, si se concretan, podrían sumar un volumen similar al stock actual del mercado.
Una oportunidad para repensar el espacio corporativo
Este escenario de escasez relativa, especialmente para espacios de gran superficie en edificios ya operativos, está generando algo interesante: cada vez más empresas muestran interés en negociar directamente dentro de proyectos que aún están en desarrollo. Esta práctica, conocida como precolocación, podría volverse más común en los próximos años y cambiar la forma en que se comercializan las oficinas en Lima.
Para las empresas que están evaluando su próxima sede, este es un buen momento para actuar con anticipación. La combinación de menor disponibilidad, rentas en ascenso y una demanda corporativa sólida sugiere que esperar podría significar menos opciones y condiciones menos favorables. Definir con tiempo las necesidades de espacio, ubicación y diseño se vuelve clave en un mercado que, después de varios años de ajuste, finalmente muestra señales firmes de recuperación.